Inquilino é a pessoa ou entidade que aluga uma propriedade, como uma casa ou apartamento, para morar ou usar por um período, pagando um valor ao proprietário por isso. Os direitos e deveres de ambos – inquilino e proprietário – devem ser definidos por meio de um contrato de locação.
No Brasil, a Lei do Inquilinato (8.245/1991) é a principal referência que regula os contratos de locação de imóveis. Ela foi alterada posteriormente pelas leis 12.112/09 e 12.744/12.
“Essa legislação aborda tópicos importantes, como o uso do imóvel e as garantias dele, o prazo de duração do contrato de aluguel, a rescisão, quem arca com situações de reforma e com o pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), entre outros”, lista o advogado e professor do curso de direito da Estácio Douglas Galiazzo.
“Ela não ampara apenas os inquilinos, mas ambas as partes envolvidas na locação, regulamentando a relação entre locador e locatário a partir de um equilíbrio entre os direitos e os deveres de cada um”, explica a supervisora jurídica da área de direito imobiliário da Nelson Wilians Advogados, Luma Paoli.
Além da Lei do Inquilinato, o código civil e a Constituição Federal orientam os contratos de aluguel. “A Lei 10.406/2002, que se refere ao Código Civil, contém dispositivos acerca da locação de imóveis, principalmente em seus artigos 565 a 578”, descreve Paoli.
O código de defesa do consumidor também pode ser acionado, dependendo da situação. “Como nos casos em que a imobiliária fornecer um serviço de mediação na locação do imóvel ao locatário”, complementa a advogada.
Inquilino também tem deveres
O inquilino, porém, possui deveres, como pagar o aluguel e os encargos da locação no dia acordado; utilizar o imóvel apenas para a finalidade contratada – por exemplo, não pode usar comercialmente um imóvel residencial; devolver o imóvel no estado em que o recebeu quando finalizada a locação e informar o proprietário caso surja algum problema na casa ou apartamento.
Segundo o Procon-Campinas, ele também não deve realizar reformas sem autorização; precisa entregar ao proprietário multas, intimações e outros documentos que chegarem ao imóvel; deve respeitar as regras do condomínio e se atentar às cláusulas do contrato que abordam prazos e taxas. Um exemplo é o pagamento do IPTU, atribuição do locador geralmente repassada para o inquilino no contrato.
“É fundamental ter um contrato bem elaborado, detalhando todas as condições do aluguel, como valor, forma de pagamento, prazo, responsabilidades do inquilino e do proprietário, regras de uso do imóvel, condições para rescisão, entre outros”, explica advogado e professor do curso de direito da Estácio Gleibe Pretti.
Conheça abaixo 14 direitos do inquilino respaldados pelas legislações federais brasileiras.
1) Receber o imóvel em perfeitas condições de uso.
“O imóvel precisa estar em perfeita condição de uso, habitualidade e segurança assim que o inquilino estiver com as chaves dele em mãos”, pontua Pretti.
2) Não arcar com defeitos anteriores ao contrato de locação
Caso haja problemas prévios à entrada do inquilino no imóvel, esses são de responsabilidade do proprietário.
“É fundamental a vistoria do imóvel antes da entrega das chaves, documentando o estado de conservação com fotos e descrição. Isso evita conflitos futuros sobre danos anteriores”, enfatiza Pretti.
3) Preferência de compra se o proprietário do imóvel quiser vendê-lo
“De acordo com o art. 27, da Lei 8.245/1991, em caso de venda ou promessa de venda, o locatário tem preferência na adquirição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento direto do negócio”, explica Paoli.
4) Indenização por benfeitorias
As benfeitorias necessárias são aquelas destinadas a conservar e evitar a deterioração do imóvel. “O inquilino tem direito a ser indenizado por elas, salvo se estiver expresso o contrário no contrato”, diz Paoli.
As benfeitorias úteis, que melhoram o uso do bem, só serão reembolsadas quando autorizadas pelo proprietário. Por fim, reformas para embelezamento do imóvel –chamadas de benfeitorias voluptuárias – não serão indenizáveis, mas podem ser retiradas pelo locatário quando o contrato finalizar, desde que não prejudiquem a estrutura do imóvel. Lembrando que nenhuma reforma deve ser realizada sem o conhecimento do locador.
5) Direito à manutenção do imóvel
“Se o dano é causado por uma questão natural do envelhecimento do imóvel com o tempo, quem efetua o reparo é o locador. Fiação elétrica, telhado e infiltração na parede são exemplos de demandas que podem surgir naturalmente”, descreve Paoli.
6) Direito ao uso do imóvel pelo tempo do contrato
O inquilino tem direito ao uso do imóvel pelo período estipulado no contrato de locação, desde que cumpra suas obrigações contratuais, não podendo o locador reaver o imóvel alugado.
O contrato pode ser desfeito em algumas situações: por acordo entre as partes, em caso de infração ao contrato e atraso de aluguéis; necessidade de reparação no imóvel determinado pelo poder público; alienação, venda ou cessão do imóvel para uso próprio do locador, cônjuge, ascendentes ou descendentes sem residência própria; demolição e obras que aumentem em 20% a área construída; se o tempo do contrato ultrapassar cinco anos sem interrupção; entre outros.
7) Receber comprovantes de pagamento
O inquilino tem o direito de receber comprovantes de todos os pagamentos efetuados, incluindo aluguel, taxas de condomínio e outras despesas relacionadas ao imóvel, garantindo transparência e segurança nas transações. Se o proprietário se recusar a fornecer o comprovante do aluguel, por exemplo, pode responder criminalmente e pagar multa.
8) Direito à divisão das despesas do condomínio
Pretti explica que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, que são imprevistas e fora do orçamento. “Inclui reformas, pinturas e obras de melhoria”, aponta.
Já o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias, como consumo de água, luz, e salários dos empregados do condomínio.
9) Devolver o imóvel quando quiser
“O inquilino pode rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias, conforme previsto na Lei do Inquilinato”, afirma Pretti.
“Em regra, caso o locatário deseje devolver o imóvel antes do fim do contrato, deverá arcar com a multa proporcional, de acordo com o que foi pactuado em contrato”, explica Paoli.
A multa não é cobrada apenas nas situações previstas em lei, como transferência de emprego e impossibilidade de habitação do imóvel por questão de segurança, como devido a infiltrações e problemas estruturais.
10) Devolver o imóvel sem multa em caso de mudança para outra cidade por emprego
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato”, explica a advogada.
“Ele deve notificar, por escrito, o locador com prazo de no mínimo, trinta dias de antecedência”, aponta.
11) Renovação automática do contrato – se estiver expressa em cláusula contratual
A renovação automática acontece quando nenhuma das partes manifestar interesse em rescindir ou renegociar o contrato ao término do prazo. Porém, essa possibilidade de renovação deve estar presente no contrato do imóvel.
12) Sublocar o imóvel, quando autorizado por escrito pelo locatário
Sublocar um imóvel significa que um inquilino pode alugar parte ou a totalidade desse imóvel para outra pessoa. Isso pode ocorrer desde que o consentimento seja dado por escrito pelo proprietário. Caso contrário, a prática pode configurar crime.
13) Não sofrer aumento abusivo do aluguel
“O reajuste do aluguel deve seguir os índices estabelecidos no contrato de locação, geralmente o IGP-M ou o IPCA. Aumentos abusivos e fora dos índices podem ser contestados pelo inquilino”, orienta Pretti
14) Ter sua privacidade respeitada
“O proprietário não pode entrar no imóvel alugado sem autorização prévia do inquilino, exceto em casos de emergência ou para realizar reparos urgentes”, alerta Pretti.
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Crédito da imagem: Hispanolistic – Getty Images
