Um condômino é uma pessoa que mora ou possui um apartamento, sala ou casa dentro de um condomínio e, por isso, tem direitos e deveres em relação às áreas comuns e à administração delas.
“Os moradores de condomínio possuem uma série de direitos garantidos pela legislação e pela convenção condominial, que buscam assegurar a boa convivência, a preservação do patrimônio e o respeito mútuo”, explica o advogado e professor de Direito Civil na Universidade Santa Cecília (Unisanta) Luiz Fernando Rodrigues.
Tanto o proprietário da unidade quanto o inquilino, que geralmente mora mediante pagamento de aluguel, são condôminos. “Em linhas gerais, possuem os mesmos direitos, mas o inquilino, em regra, não tem direito a voto nas assembleias do condomínio, a menos que o contrato ou o proprietário o autorize”, aponta Rodrigues.
A advogada e professora da Graduação em Direito da Universidade Candido Mendes Alexandria Alexim explica que o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é a principal legislação que trata dos direitos e deveres dos moradores de condomínio no Brasil. “Além dele, a convenção e o regimento interno de cada condomínio, votados em assembleia, também são importantes para a convivência”, destaca.
Há ainda a Lei nº 4.591/1964, que trata dos condomínios e das incorporações imobiliárias, além de legislações municipais que podem influenciar questões relacionadas a obras e acessibilidade.
Além de direitos, os condôminos possuem deveres previstos no artigo 1.336 do Código Civil, conforme aponta Alexim. “São eles: contribuir para as despesas do condomínio; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; e usar o imóvel conforme sua destinação (residencial ou comercial) e de forma a não prejudicar o sossego, a segurança e os bons costumes”, lista a advogada.
A seguir, confira os seis principais direitos dos moradores de condomínio:
1) Usar e dispor livremente da sua unidade
O condômino pode morar, alugar ou vender sua propriedade, desde que respeite a destinação do imóvel — residencial ou comercial — e não prejudique a coletividade.
“Uma mudança importante no Código Civil trouxe regras mais rígidas para o condômino que desrespeita normas e causa transtornos aos demais moradores, permitindo a aplicação de multa de até dez vezes o valor da taxa condominial em casos de reincidência”, explica Rodrigues.
“Nos cenários mais graves, é possível que esse condômino seja excluído do condomínio por decisão em assembleia e por meio de medida judicial. Dessa forma, a lei oferece instrumentos para proteger a coletividade e coibir atitudes que inviabilizam a vida em comunidade”, reforça o advogado.
2) Utilizar as partes comuns do edifício de acordo com a sua finalidade
Todo condômino pode usar os espaços do condomínio que são de uso coletivo — como garagem, corredores, elevadores, salão de festas, piscina, playground ou jardim — sempre respeitando a finalidade para a qual foram criados. Por exemplo, o salão de festas deve ser usado para confraternizações, não como depósito de móveis; o playground é destinado a crianças, não a adultos fazendo churrasco.
“Esse direito está previsto no Código Civil, na Lei 4.591/64 e no regimento interno”, destaca Alexim.
3) Participar das assembleias e votar nas deliberações
A lei se aplica a proprietários, porém, há ressalvas no caso de inquilinos. “Nas assembleias, o inquilino pode participar das discussões sobre despesas ordinárias de manutenção, regulamentação e uso das áreas comuns. No entanto, ele não pode votar nem deliberar sobre questões que envolvam reformas, obras ou despesas extraordinárias, salvo se tiver procuração do proprietário”, diferencia Rodrigues.
4) Candidatar-se a cargos administrativos, como o de síndico
O direito vale tanto para proprietários quanto para inquilinos. A lei não exige que apenas proprietários de imóveis no condomínio possam se candidatar à síndico. Inclusive, pode ser escolhido um síndico profissional, que não habita esse espaço. A decisão cabe à assembleia, que avalia se os candidatos têm condições de administrar o condomínio.
“Candidatar-se ao cargo de síndico como inquilino independe de procuração ou autorização. Se os outros condôminos entenderem que a pessoa mais adequada para administrar o condomínio é um inquilino, ele pode ser eleito”, informa o advogado.
5) Ser informado sobre as despesas e a gestão do condomínio
O condômino pode acessar prestações de contas, balancetes e relatórios administrativos. Essa transparência garante que todos acompanhem como os recursos estão sendo usados e participem das decisões coletivas de forma consciente.
“O síndico deve, no início da gestão ou do ano, convocar assembleia para apresentar a previsão de despesas ordinárias e o orçamento dos 12 meses seguintes. Caso surja alguma necessidade especial, deve convocar nova assembleia para discutir a solução”, esclarece Rodrigues.
“Os condôminos têm direito de conhecer previamente os gastos e, ao final da gestão, verificar se o orçamento foi cumprido. Se houver irregularidades ou despesas excessivas, as contas podem ser reprovadas, e o síndico, até destituído do cargo”, completa.
6) Direito de preferência na compra de vaga de garagem autônoma
Vaga de garagem autônoma é aquela que possui matrícula própria no Registro de Imóveis, não estando vinculada a nenhuma unidade. Nesse caso, o condômino tem preferência na compra em relação a terceiros. Já vagas vinculadas não podem ser vendidas separadamente, assim como as de área comum, que pertencem a todos os moradores do condomínio e igualmente não podem ser comercializadas.
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